一二线城市二手房降价 三四线城市发展还有机会吗?

一二线城市二手房降价 三四线城市发展还有机会吗?
二手房全面降温,三四线城市的拐点来了!   一二线城市二手房全面降价,三四线城市发展还有机会吗?   (房企大撤退和楼市降温背后,是低线城市(三四线城市)发展放缓的信号,它们再也不能像城市化早期那样高速扩张了,真正的拐点已经到来。)   楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。   日前,国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,10月份无论是新房还是二手房,一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。   其中新房方面,50个城市价格环比上涨,上涨的城市数量比上个月减少了3个;二手房方面,只有31个城市的价格环比上涨,上涨城市数量比上个月减少了9个。考虑到二手房不受限价等因素影响,更能真实地反映一座城市的房价走势,二手房降价说明楼市正在转凉。   这其中当然有房企以价换量的促销打折因素,不过中指研究院的数据显示,10月各大城市的成交面积,并没有显著增长,可见持币观望的群体正在增加。   像这两天就有媒体报道,北京的二手房全面降价,前两年的高位时期,望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万,“现在650万就能成交。”   而且楼市遇冷的局面,不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安,三线城市南宁,之前的房价涨幅一度领跑全国,近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安,10月更是环比下跌0.4%。   那么一二三线城市新房和二手房的集体降温,对各大城市到底意味着什么呢?又释放了哪些信号?   “房住不炒”,让楼市温度降下来   首先得看到,这一轮楼市降温和日益严格的调控政策息息相关。年初以来,“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则,就被中央反复强调,各地都套上了紧箍咒。   在“房住不炒”的红线下,地方并没有太多施展拳脚的空间,尤其是一二线城市,想要放松调控也只能以人才引进为突破口,打着招揽英才的旗号,小范围、分区域地松绑。   但在调控的大背景之外,不同的城市,楼市降温的原因又各不相同。事实上,关于房价的走向,学界向来有“短期看政策,中期看土地,长期看人口”的说法,一二三四线城市得共同遵守“房住不炒”的红线,然而它们的土地和人口要素,都是不一样的。   以深圳为例,近几个月深圳在一线城市中逆势上涨,除了先行示范区的政策利好,以及相对宽松的调控环境外,还有两个重要因素:   第一,深圳的土地空间严重不足,全域面积只有杭州的八分之一左右;第二,深圳的常住人口不断增长,去年增幅达到49.83万,位居全国之首。一座城市土地紧张,同时人口持续流入,城市发展预期不断提升,房价自然很难轻易降温。   相对于深圳来说,很多三四线城市,其实是不具备这种长期增长要素。   土地方面,中小城市的整体城市化水平,要远远低于大城市,土地储备足够;人口方面,去年常住人口增长超过二十万的城市一共有9个,分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙,没一个是三线外城市。   而且值得一提的是,国家中心城市、都市圈、城市群战略,以及各地盛行的强省会战略,都清楚地说明,近几年来的城市化逻辑,已经转变成优先发展中心城市。   三线外城市的整体发展预期,要远远低于一二线城市,这一点同样抽离了楼市持续火爆的大前提。加上棚改货币化接近尾声的关系,楼市降温自然在意料之中。   楼市降温,城市发展迎来新气象   过去很长一段时间内,城市化的红利是普惠性地落到大中小城市头上。农民进城带来购房需求,城市扩张则带来了卖地收入,因此,一二三四线城市的楼市,普遍都经历了一个火速升温的阶段。而且,不只是楼市,它们的经济发展,同样都驶上了快车道。   但随着城市化进入到中后期,农村人口向城市流动的趋势放缓,支撑中小城市高速扩张的红利逐渐减弱了。不仅楼市开始降温,城市的整体发展速度同样受到影响。   同时,随着户籍壁垒拆除,城市之间的人口流动更加便利,低线城市在面对中心城市的竞争时,由于产业层次较低,缺少优质的就业机会,越来越难逃脱被虹吸的命运。于是近两年来区域经济领域的新现象出现——一些产业传统、人口流失的中小城市开始了收缩。   对这些城市来说,本身就没有什么产业基础,因此对房地产会特别依赖,卖地收入是重要的财政收入来源。比如海南下面的很多城市,房产投资和GDP的比值,长期都在30%以上。   对房地产的高度依赖,导致一些中小城市在没有足够人口流入的前提下,楼市硬是凭着相对宽松的调控环境,一二线城市外溢的投资需求,棚改货币化的利好等因素,不断升温。   以今年上半年的数据为例,新房半年涨幅排在前列的是大理、秦皇岛、洛阳等,二手房半年涨幅排在前列的是呼和浩特、南宁、唐山等,基本没有一二线城市的影子。   但如前所述,受人口流出、产业空心的影响,靠棚改货币化和房地产刺激政策支撑起来的火爆局面,并不是可持续的,上涨周期结束后,土地、人口乃至城市发展预期,对房价的影响还是会发挥根本作用。这一点,从10月的数据已经得到说明。   此前就有媒体报道,截至7月末,有接近三百家房企宣告破产清算,且多位于三四线城市。房企大撤退和楼市降温背后,是低线城市发展放缓的信号,低线城市再也不能像城市化早期那样高速扩张了,真正的拐点已经到来。   当然,降温归降温,从调控的角度看,楼市不能大起,也不能大落。因为房价暴涨会带来泡沫,房价大幅下跌同样会伤及经济本身。地方要在两种状态之间,努力寻求平衡。   只是对人口流出的中小城市来说,上涨周期来临时,它们冲在最前面;楼市出现降温时,它们跌得最猛,如此的敏感度说明楼市缺少一个稳定的基础。   在此前提下,一旦房地产短期刺激的路径被封死,想要维持房价稳定的局面,除了在调控政策上发力外,最根本的还是得早日进行经济转型,合理地规划产业,摆脱对房地产行业的过度依赖。   熊志(媒体人) 【编辑:黄钰涵】

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禁化武公约大会开幕 中方吁尽快全面销毁遗弃化武

禁化武公约大会开幕 中方吁尽快全面销毁遗弃化武
中国代表呼吁尽快全面销毁库存化武和遗弃化武     新华社海牙11月25日电(记者王雅楠 林立平)为期5天的《禁止化学武器公约》(《公约》)第24届缔约国大会25日在海牙开幕。中国代表强调,尽快全面销毁库存化武和遗弃化武,切实推进化学领域国际合作和科技交流仍是禁止化学武器组织(禁化武组织)面临的紧迫任务。   当天的开幕式上,禁化武组织总干事费尔南多·阿里亚斯致辞强调,禁化武组织必须有能力应对当前和未来在预防化学武器出现领域的新挑战,“当前,化武的使用及潜在的科学技术滥用等表明,我们必须为实现目标保持警惕并具备相应的适应能力”。他同时着重介绍了禁化武组织在建立新的化学和技术中心项目中取得的进展,以及销毁已宣布化学武器库存的进展情况。   中国工业和信息化部副部长王志军在发言中表示,应平衡推进《公约》宗旨和目标,确保《公约》各项条款得到全面有效实施。中方敦促有关化武拥有国切实履行《公约》义务,按照缔约国大会关于化武销毁逾期的决定,在规定时限内尽早完成销毁。   他说,今年9月,禁化武组织执理会代表团访问了中国哈尔巴岭日遗化武销毁设施,中方相信此访有助于各方了解日遗化武销毁工作全貌,特别是销毁工作的重要性和紧迫性。中方敦促日方切实履行《公约》义务,遵守执理会决定,加大投入,确保按期完成销毁;同时呼吁各方继续关注日遗化武埋藏信息缺失、污染土壤处理等问题。中方主张严格依据《公约》规定开展工作,防止禁化武组织成为地缘政治工具,各方应坚持协商一致传统,努力通过对话协商解决分歧。   《禁止化学武器公约》的全称是《关于禁止发展、生产、储存和使用化学武器及销毁此种武器的公约》,现有193个缔约国。禁化武组织是该公约的常设履约机构。在该组织监督下,全世界已宣布库存化武的97%已被销毁。《公约》缔约国每年举行一次缔约国大会,每5年举行一次审议《禁止化学武器公约》实施情况的特别会议。 【编辑:何路曼】

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一代“鞋王”也败走 鞋子的生意咋就这么难?

一代“鞋王”也败走 鞋子的生意咋就这么难?
停牌三年终退市,一代“鞋王”也败走!鞋子的生意,咋就这么难?   富贵鸟曾经是国内知名的老牌鞋业品牌,然而,自2013年在港交所上市之后,富贵鸟却连续亏损,并在2016年宣布停牌。   在倾力自救后,富贵鸟依然难逃退市的命运,今天(25日),富贵鸟正式从港交所退市。   富贵鸟今天正式从港交所退市      富贵鸟公告显示,联交所宣布,由11月25日上午9时起,富贵鸟上市地位将根据《上市规则》第6.01A条予以取消。      在此之前,2019年8月9日,联交所向富贵鸟发出函件,告知公司股份的最后上市日期将为2019年8月23日,而股份上市地位将于2019年8月26日上午9时起取消。      但富贵鸟并不甘心就此失去上市地位,并立即展开自救,提交上市复核委员会作进一步及最终复核。但是,还没等到复核聆讯的日期,8月26日富贵鸟就公告,经泉州中院公告裁定,驳回富贵鸟管理人关于批准重整计划草案的申请,并终止富贵鸟重整程序,宣告富贵鸟破产。         深圳金梧桐投资管理有限公司总经理任金龙:来自电商的一些竞争,来自国际大牌的竞争,应该说富贵鸟公司在转型上是乏力的,进行的一些转型方面尝试没有效果,富贵鸟的利润为负,整个的财务状况是非常糟糕的。      富贵鸟的陨落   创立于90年代的“富贵鸟”,曾先后荣获“中国真皮鞋王”“福建省名牌产品”等荣誉。      2011年,也就是公司成立20年之际,富贵鸟的经销商网点大幅增加到了3026个。这一度让公司的业绩迅速爆棚。 2011年到2013年,富贵鸟的营收从16.52亿元上涨到22.94亿元,而净利润也从2.54亿元一路上涨到4.44亿元。 记者了解到,2013年富贵鸟在港交所上市,不过,公司的发展在上市后并不顺利。2014年之后,富贵鸟的业绩直线下滑,2016年富贵鸟业绩下滑趋势进一步扩大,2017年,富贵鸟净利润由盈转亏,约亏损1089万元。2016年9月1日,富贵鸟宣布停牌,这一停就停了三年。   传统皮鞋企业为何风光不再?   停牌三年、在倾力“自救”后,一代“鞋王”富贵鸟依然难逃港交所退市的命运。在上海的财经频道特约观察员许树泽分析了传统皮鞋企业为何风光不再? 许树泽:巴菲特最大一笔失败栽在鞋上   巴菲特职业生涯中亏得最多的一笔投资就是栽在鞋上,做鞋这个生意在今天都是不容易的,因为很难做到聚焦和精简,因为卖衣服一般有大中小三个号,但是卖鞋是从35码到46码,而且每一个不同的号有不同的款式,每一个款式都有不同的颜色,这样算出来有好几十款,这就造成了它不能精简,生产成本就会很高。   许树泽:规模流水线是工业时代的杰作   工业时代一个伟大的发明叫蒸汽机,其实比它更伟大的是泰勒的科学管理和丰田的精益制造。就是在一个巨大规模的生产线上,可以对一个一样的东西去批量再复制,但是鞋每一个都不一样,成本就会高。   许树泽:为何79元一双的鞋子最好卖   大数据显示,卖得最好的鞋是一双79元的鞋,因为很多女孩子买鞋只穿一两次,超过100元,大家都会好好想一想,所以,便宜很重要。鞋子卖得便宜,生产成本高,毛利率就不高。   许树泽:流行趋势让生意“一夜换季”   做鞋子生意还面临一个难题,就是流行趋势的变化。比如,前些年,满大街都是“真皮大王”“皮鞋大王”,今天,男女老少都穿运动鞋、跑鞋,因为现在是全民健康的流行趋势。如果专注于皮鞋的赛道,存货马上就开始飙升,存货周转率开始上升。   许树泽:十次危机,九次杠杆   做鞋子生意还带来一个负面效应,因为线下有很多门店,这个生意特殊在于它必须依赖线下铺门店,因为鞋是要上脚试的,比如高跟鞋的高度走路是否合适。所以,过去这些企业在风口上流行趋势好的时候,全国扩张几千家几万家店要借很多债务,但是流行趋势过了就得关店,门店都是负资产,存货也跟着一起减值,所以总资产缩水,但是债务一分不变,所以这就叫做下跌的时候,越跌杠杆越大,一不留神一夜负债好几十亿,这时候还做了P2P,更是血本无归。所以,最后它不是死于天真,是死于无邪,是没有专注于本业。   提示:第一,专注很重要,但是要当心市场的变化,要留有韧性;第二,普通人轻易别碰杠杆。 【编辑:郭泽华】

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